Mortgage Nedir?

İngilizce'de "Mortgage" olarak bilinen, basında ve halk arasında "Kira öder gibi uzun vadeli ev satın alma sistemi" olarak bilinen ipotekli konut finans sistemi, gayrimenkul edinmede kullanılan finansman yöntemlerinden birini ifade etmek için kullanılan bir terimdir. Uzun vadeli ipotekli konut kredisi olarak bilinen Mortgage düşük faizi, uzun vadeyi ve kira seviyesinde geri ödemeyi içeren, yıllarca Amerika Birleşik Devletleri ve Avrupa ülkelerinde başariyla uygulanan bir konut finansmanı yöntemidir.

Türk Dil Kurumu (TDK) kelime manası ''tutu, ipotek, rehin'' anlamına gelen ''Mortgage'' kelimesi yerine ''tutulu satış''ı öneriyor.

Sistem genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 10 ile 30 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılması temeline dayanıyor.

Sistemin bir başka tanımı şu şekilde de yapılabilir. İpotekli konut finansman sistemi, kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemler yoluyla konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi için ipotek teminatlı kaynak kullandırılması anlamına geliyor.

Mortgage Nasıl İşliyor?

Banka, müşterisi adına müşterinin talep ettiği bir gayrimenkulü peşin olarak satın alarak mülkiyeti müşterisine devrediyor. Ancak müşterinin bankaya borcunun karşılığı olarak mülkü ipotek ediliyor. Müşteri bankaya borcunu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna kadar aylık ödemelerle kapatıyor.

Uzun vadeli geri ödeme şekliyle insanları konut sahibi yapmayı hedefleyen ipotekli konut finansman sistemi, İngilizce adıyla "Mortgage" 2005'in Ocak ayından itibaren hükümetin gündemine alındı. Çalışmalar doğrultusunda sistemin yasal zemine oturtulması amacıyla ilk önce Sermaye Piyasası Kurulu tarafından ilgili yasa taslağı hazırlandı ve bu yasa taslağı ile vatandaşların uzun vadede, daha iyi şartlarda konut alabilmesi ve Türkiye'ye özgü modelin işlemesi için "İpotekli Konut Finansmanı Anonim Ortaklığı"nın kurulması karara bağlandı.

Dünyada Mortgage

Bazı AB üyesi ülkelerdeki Mortgage Kredilerinin o ülkenin Gayri Safi Milli Hasılaya (GSMH) oranları şöyledir:

Almanya %50, İngiltere %62, Belçika %33, Yunanistan %16

Ülkemizde Mortgage

Mortgage sisteminin bugünkü uzun vadeli konut kredisinden farklılıkları kısaca şunlardır: 

* Sabit faizli kredinin yanında değişken faizli kredi kullanabilme olanağı doğacak ve faizlerdeki yukarı yöndeki aşırı dalgalanma riskine karşı bireyler korunacaktır. 

* Mortgage veren kuruluşlar, kredi karşısında imzalattıkları sözleşmeleri menkulleştirip bir  yatırım aracı olarak yatırımcılara satarak nakit sorunlarını çözebileceklerdir.

 * Bireylerin gelir kaynağını belgelemesi ve satın alınacak konutun ipoteklenmesinin dışında,  başka herhagi bir şeyin ipotek olarak gösterilmesine gerek yoktur.

* Tüketiciler ilk aldıkları Mortgage'i kolayca ve kısa sürede kapatıp, başka bir kuruluştan daha iyi şartlarda yeni Mortgage alma fırsatına kavuşacaklardır.Klasik bankaların dışında Mortgage üzerine yoğunlaşmış Mortgage bankaları oluşmasıyla (özellikle yurt dışı destekli) Mortgage veren kuruluş sayısı artacak ve bireyler için Mortgage alternatifleri artacaktır.

Yeni Konut Kredisi: Mortgage

Mortgage sistemi olarak bilinen Konut kredisi, yeni adıyla Tutulu satış sistemi özellikle Amerika'da milyonlarca insanı ev sahibi yapan, kira öder gibi ev sahibi olmanın yollarını açan sistemdir. Tutulu satış sisteminde satın alınmak istenilen evin bedeli Mortgage sağlayan (Krediyi veren kuruluş) tarafından ödenir. Evi satın alan kişi ise belli bir miktarı baştan peşin olarak Kredi veren kuruluşa öder. Geri kalan miktar ise, Tutulu satış şartlarına göre 10 ile 30 yıl arasında değişen süreler içinde aylık olarak kira öder gibi geri ödenir.

Mortgage sistemi tam olarak ne zaman başlayacak ?

Morgage sisteminin ülkemizde henüz ne zaman başlayacağı tam olarak bilinmemektedir. Gerek Kredi verecek özel kuruluşlar gerekse yasal alt yapıyı hazırlayan kamu kurumları Tutulu satış sistemi ile ilgili son detayları da sonuçlandırmaya ve içinde bulunduğumuz yılın ilk çeyreğinden sonra bu sistemi hizmete sunmaya çalışmaktadırlar.

TUTULU SATIŞ SİSTEMİ NEDİR, NASIL İŞLER?

Tutulu satış sisteminde öncelikle satın alınmak istenilen konutun belirli bir miktarı peşin olarak ödenir. Bu miktar genellikle toplam satış bedelinin yüzde 25'i dir. Peşinat istenilen oranda artırılabilir. Tutulu satış sisteminde ödenilen peşinat oranı ve ödeme vadesi, yıllık bileşik faiz oranını etkileyen en önemli faktörlerdir.

Buna göre yüzde 25'i peşin ödenilen bir konutun geri ödeme vadesi 10 yıl ise farklı faiz oranı, 30 yıl ise farklı faiz oranı uygulanmaktadır. Aynı şekilde vadesi 30 yıl olan bir ipotek peşinatı yüzde 25 ise faiz oranı farklı, daha yüksek ise faiz oranı da farklıdır.

Bütün bu işlemlerin üstüne kapanış masrafları eklenmektedi. Bu masraflar satış işleminin başında peşin olarak ödenebileceği gibi Tutulu satış vadesine de yayılabilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta kapanış masraflarının vadeli olarak ödendiği takdirde Konut kredisinde uygulanan faiz oranıyla geri ödeneceğidir.

Tutulu satış faizlerinde dikkat edilecek hususlar

1. Öncelikle ne kadarlık bir evin maliyetini karşılayabileceğinizi belirleyiniz.
2. Ödeme limitlerinizi belirledikten sonra ödeyebileceğiniz maksimum peşinatı belirleyin. Burada önemli olan nokta ödenecek peşinat ne kadar fazla olursa yıllık geri ödenecek faiz oranı da aynı oranda düşük olacaktır.
3. Peşinat miktarını belirledikten sonra aylık geri ödeyebileceğiniz rakamı belirlemelisiniz. Bunu yaparken minimum ödeme miktarınızı baz almanızı tavsiye ederiz. Aylık ödeme rakamınızı gerçekçi bir şekilde çıkarmanız size tutulu satış kredinizin geri ödeme vadesini verecektir. Böylece mümkün olan en kısa vade de ipotekli ev kredinizi geri ödeyebilir, faiz oranlarını daha aşağılara çekebilirsiniz.
4. Satın alınacak evin koşulları, tutulu satış kredisinin faizine doğrudan bir etki etmese de closing costs dediğimiz kapanış masraflarını ifade eder. Kapanış masraflarının bir kalemi olan ev sigortası poliçesinin yapı denetiminden geçmiş, özellikle depreme dayanıklılığı ölçülmüş, riski az evlerde daha hesaplı olacağıdır.

MORTGAGE VE KONUT KREDİSİ AVANTAJLARI NELERDİR?

Mortgage sistemi olarak bilinen Konut kredisi yeni adıyla Tutulu satış sisteminin en önemli avantajı kira öder gibi konut sahibi olmayı sağlamasıdır. Diğer avantajları :

Satın alınmak istenilen her türlü konutun uzun vadeli krediler sayesinde satın alınabilmesidir.

Çok düşük geri ödeme miktarlarıyla ev sahibi olunabilmesidir.

Geri ödenecek ev kredisinin vadesine ve geri ödeme şartlarına krediyi talep edenin karar verebilmesidir.

Satın alınan konut vade sonuna kadar sigorta ettirilecek, böylece herhangi bir riskin gerçekleşmesi halinde zarar telafi edilecektir.

Mortgage ya da diğer adıyla Konut kredisi "Tutulu Satış"ın riskleri nelerdir ?

Konut kredisi - Tutulu satış sisteminin en önemli riski alınan ev kredilerinin geri ödemelerinde sorun yaşanması halinde sahip olunan evin kaybedilmesidir. Böyle bir riskle karşılaşmamak için yapılması gereken; İpotekli ev - Tutulu satış kredisine başvurmadan önce geri ödemelerin vadesini ve miktarını çok iyi belirlemek ve buna göre bir ev satın almaktır.

Tutulu Satış sistemi ile ev sahibi olmak kolaylaşıyor mu?

İpotekli konut finansman sistemi dünyanın çeşitli ülkelerinde iki yüz yılı aşkın bir süredir farklı yöntemlerle uygulanıyor. Sistem istikrarlı bir şekilde uygulandığında, konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, inşaat kalitesinin yükselmesine, imar kaçağının önlenmesine, mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına ve daha da önemlisi planlı kentleşmeye büyük ölçüde katkı sağlıyor.

Bu sistemin en önemli özelliklerinden biri, vatandaşa 30 yıla varan vadeyle ev sahibi olma imkanını getirmesinin yanında aynı zamanda deprem korkusu olmadan, sigortalı, ruhsatlı ve güvenli bir binada yaşama imkanı da sağlamasıdır.

Zira sistem, gayrımenkulün uzman ekspertiz şirketler tarafından değer tespitinin yapılmasını ve satın alınan daire için aynı zamanda Doğal Afet Sigortası yapılmasını zorunlu kılıyor.

Mevcut Kredi Sistemi ile Mortgage’in en belirgin farkı nedir?

Şuanki mevcut sistemde, bankalar tarafından verilen konut kredisinin kredi vadesinin en fazla 5 yıla kadar uzaması ve yıllık bileşik faizlerin yüzde 25'lere kadar ulaşması bu yolla konut sahibi olunmasını güçleştiriyor.

Özel finans kurumları, konut kredisi vermek üzere kurulmuş şirketler ve diğer kredi kuruluşlarının da ipotek kredileri verebileceği gibi bankalar da sisteme uyarlanmış yeni düzenlemeleriyle ipotek karşılığı uzun vadeli krediler verebileceklerdir. Bu sürecin sonunda verilen krediler yapılandırma aşamasında olan İpotekli Konut Finansmanı Kuruluşu'na devredilerek yeniden finansmana dönüştürülecektir. Yapılması düşünülen bu sistemde kredi problemleri yaşanmaması için krediler de sigorta ettirilecektir.

Tutulu Satış’ın Kapsadığı İşler Nelerdir?

Yapı kullanma izni alınmış tüm konutlar konut kredileri, finansal kiralama işlemleri, gayrimenkul üreticilerinin vadeli satışları gibi yöntemlerle konut alımı, konutların deprem tehlikesine karşı güçlendirilmesi, konutların yenilenmesi, kullanım imkanlarının iyileştirilmesi işlemlerini kapsar.

Ancak kaçak yapılar, konut inşası, konutların büyütülmesi, kat çıkılması ve katlara yeni bölümler eklenmesi ipotekli konut finansmanı sisteminin kapsamı dışında yer alır.

İPOTEKLİ KONUT FİNANSMAN KURULUŞU’NUN TEMEL FONKSİYONLARI

1. İpotekli krediler için kullanılacak kaynakları artırmak (Kurumsal yatırımcı ve yabancı sermaye),
2. Kredi veren kuruluşların fonlama riskini düşürmek,
3. Vadenin uzamasına yardımcı olarak konut kredilerinin aylık ödemelerini düşürmek ve konut kredilerinin ödenebilirliğini artırmak,
4. Yüksek hacimli ve kredibilitesi yüksek bir ihraççı olarak hem fonlama maliyetini düşürmek hem ulusal bono piyasasını oluşturmak,
5. İpotek portföyünün yönetilmesinde ölçek ekonomisinden faydalanmak ve ihtisaslaşmış bir kurum olarak sistemin etkin işlemesini sağlamak,
6. Kredi verme standartlarının belirlenmesinde öncülük yapmak.

İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI KURULUŞU'NUN FAALİYET KONULARI

1. Borçlanma yoluyla kredi temini ve bu kredilerin birincil kredi verenlere aktarılması,
2. Birincil kredi verenlerden ilgili alacakların devralınması ve bu alacakların
3. Portföyde tutulması (ya da tekrar satılması)
4. İpotek teminatlı alacaklara dayalı bonolar aracılığıyla menkul kıymetleştirilmesi (Bilanço içerisinde)
5. İpoteğe dayalı menkul kıymetler (ipotek fonları) aracılığıyla menkul kıymetleştirilmesi (Bilanço dışında)
6. Garanti sağlama